س1. وکالت به چه معناست؟

ج: وکالت یعنی واگذارکردن کاری به دیگری تا در زمان حیات، او آن کار را انجام دهد. عقد وکالت، محتاج لفظ، نوشته یا عملی­ است که به این واگذاری دلالت‌کند؛ مثلاً بگوید: «تو وکیل من هستی» یا «این کار را به تو واگذار کردم» یا کالایی را تحویل دهد تا طرف مقابل بفروشد. حتی اگر نوشته وکالت بعد از مدت طولانی به‌دست طرف مقابل برسد و او هم رضایت دهد، کافی است.

س2. آیا کودک می‌تواند وکیل بگیرد و یا وکیل باشد؟

ج: اگر بچه ممیّز، وکیل باشد، کافی نیست، مگر در خواندن صیغه عقد (عقد بیع، نکاح، اجاره و...) و در مورد موکل نیز در مورد برخی امور که تصرفات[1] او را جایز می‌دانیم، می‌تواند دیگری را وکیل‌کند.

س3. آیا شخص سفیه یا مُفلِس (ورشکست) می‌تواند در امور مالی خود وکیل بگیرد؟

ج: کسی‌که حق تصرف در اموال خود را ندارد نمی‌تواند برای تصرف در اموالش وکیل بگیرد.[2]

س4. آیا درباره کار‌هایی مانند خرید و فروش و اجاره می‌توان شخص کافری را به وکالت انتخاب کرد؟

ج: اگر موجب سیطره و سلطنت کافر بر مسلمان نشود، وکیل‌کردن کافر اشکال ندارد.

س5. قرارداد وکالت در چه صورتی باطل می­شود؟

ج:
1- فوت وکیل؛
2- فوت موکل (اگر چه وکیل نداند)؛
3- عارض شدن جنون إطباقی (دائمی) بر وکیل یا موکل (بطلان وکالت در جنون ادواری احتیاط واجب است)؛
4- بنابر احتیاط واجب، عروض اغماء بر وکیل یا موکل؛
5- تلف شدن آنچه وکالت در مورد آن است؛ مثلاً در وکالت فروش خانه، خانه از بین برود؛
6- خود موکل کار مورد وکالت را انجام دهد؛ مثلاً در وکالت فروش خانه، خود موکل خانه را بفروشد؛
7- موکل کاری‌کند که با مورد وکالت منافات دارد؛ مثلاً در وکالت فروش خانه، موکل خانه را وقف‌کند؛ چرا که عملکرد دوم لغو وکالت است؛ 8- حَجر[3] موکل در مورد آن چیزی­که وکالت داده است.

س6. آیا «وکالت بلا عزل» صحیح و نافذ است؟

ج: اگر اصل وکالت بلا عزل را به صورت شرط نتیجه در ضمن عقد لازمی شرط نمایند، چنین وکالتی قابل عزل نیست.

س7. در وکالت بلاعزل اگر وکیل بمیرد، آیا قرارداد وکالت، باطل و ملک به صاحب اصلی برگردانده می‌شود؟

ج: با موت وکیل جائی برای عمل به وکالت نیست ولی آنچه را که بر طبق وکالت و با رعایت همه شرائط انجام داده، باطل نمی‌شود.

س8. آیا وکیل می‌تواند برای انجام مورد وکالت، شخص دیگری را وکیل خود کند؟

ج: جایز نیست، مگر با اذن موکِّل.

س9. آیا وکالت، الزام‌آور است یا اینکه موکل و وکیل می‌توانند یک طرفه وکالت را برهم بزنند؟

ج: عقد وکالت عقد جایز است؛ یعنی قابل بر هم زدن است، لذا وکیل می‌تواند در حضور یا غیاب موکل، خودش را عزل‌کند و همچنین موکل می‌تواند وکیل را عزل‌کند.

س10. اگر وکیل در قراردادها و معاملات املاک و مستغلات باعث ضرر دیدن موکّل شود، آیا ضامن است؟

ج: وکیل، امین است؛ لذا اگر در انجام کارهای وکالت افراط و تفریط نکند، ضامن نیست.

س11. اگر مالک منزل مسکونی یا مغازه، نتواند در زمان عقد قرارداد اجاره، در بنگاه حاضر شود، ولی به صاحب بنگاه وکالت دهد که قرارداد را منعقد و قطعی و وجه قرض ­الحسنه[4] را دریافت کند، اما مالک بعد از حاضر شدن در بنگاه بخواهد قرارداد را به‌هم بزند یا با قیمت بیشتری آن را قبول‌کند؛ آیا حق چنین کاری را دارد؟

ج: اگر وکیل کار مورد وکالت را انجام دهد، صحیح و نافذ است و مالک نمی‌تواند بعداً از این کار انصراف داده و یا وکیل را عزل‌کند.[5]

س12. اگر وکیل، اموال مُوکّل خود را به مبلغی کم­تر از قیمت واقعی آن بفروشد، آیا این معامله صحیح است؟

ج: در فرض سؤال که خارج از حیطه ای می‌باشد که موکل به او اجازه داده است، صحیح نیست و اصل عمل، فضولی است.

س13. اگر یکی از دو طرف معامله وکیل باشد، آیا لازم است مشاور املاک درباره عزل نشدن وکیل تحقیق‌کند؟

ج: لازم نیست.

س14. اگر پس از معامله­ای که یک طرف آن وکیل است، برای مشاور املاک معلوم شود که مُوکّل، وکیل را عزل کرده است، این معامله چه حکمی دارد؟ و وظیفه مشاور املاک چیست؟

ج: اگر وکیل پیش از رسیدن خبر عزلش (خبری که اطمینان می‌آورد) مورد وکالت را مقداری یا تماماً انجام دهد، کار او صحیح و نافذ است؛ چون عزل زمانی نافذ است که وکیل مطلع شود.

س15. اگر مشاور املاک، طبق وکالتی حق خرید ملکی را داشته باشد و فروشنده به خاطر مشاور املاک تخفیف دهد؛ آیا مشاور املاک می­تواند آن مبلغ تخفیف داده شده را برای خود بردارد؟

ج: جایز نیست مگر با اجازه و رضایت موکل باشد.

س16. مشاور املاک، وکیل در فروش ملکی است؛ اگر مالک بمیرد، آیا وکالت مشاور املاک همچنان باقی است؟

ج: با موت موکل، وکالت از بین می‌رود؛ اگرچه وکیل اطلاعی از این امر نداشته باشد.

س17. صاحب مِلکی به مشاور املاک وکالت داده است که ملکش را به هر شخص حقیقی و یا حقوقی که خود صلاح بداند، بفروشد؛ آیا مشاور املاک می­تواندآن ملک را برای خود بردارد؟

ج: مانعی ندارد.

س18. شخصی در هنگام سفر، برادرش را وکیل رسمی کرده است تا خانه اش را به هرکسی حتّی به خودش بفروشد، ولی بعد از بازگشت از سفر از تصمیم خود برای فروش خانه منصرف شده و انصراف خود را به‌طور شفاهی به برادرش اطلاع داده، ولی برادر او به استناد وکالت رسمی، خانه را به‌ خودش فروخته و سند آن را به نام خود ثبت کرده است؛ آیا این معامله صحیح است؟

ج: اگر ثابت شود که وکیل بعد از اطلاع از عزل خود، هرچند به‌ طور شفاهی، اقدام به فروش خانه به خودش نموده است؛ بیع، فضولی و منوط به اجازه موکّل است.

س19. آیا جایز است هنگام معامله شخص سومی بدون اینکه قصد خرید ملکی را داشته باشد قیمت بالایی را برای آن پیشنهاد دهد؟

ج: بالا بردن قیمت کالا بدون قصد خرید به خاطر انطباق عناوینِ محرمه بر آن، مانند إضرار به مؤمن یا غَش، حرام است.

س20. پولی که شخص در مقابل عمل نَجش[1] از فروشنده می‌گیرد، چه حکمی دارد؟

ج: معامله‌ا­ی که بر اساس نجش انجام می‌گیرد، حرام است؛ یعنی وقتی حسن به علی می‌گوید: "تو قیمت جنس را بالا ببَر تا من بتوانم این جنس را به مشتری به قیمت بالا بفروشم"؛ در واقع، حسن علی را برای نجش، اجیر می‌کند. این اجاره، هم حرام و هم باطل است.

س21. آیا عمل نَجش باعث بطلان معامله می‌شود؟

ج: معامله‌ای که از طریق نجش انجام می‌گیرد (معامله‌ای که بین بایع و مشتری انجام می‌گیرد، که فریب‌ خوردۀ نجش است) صحیح است.

س22. اگر شک کنیم که گفتن بعضی سخنان در معامله، نجش است یا نه، تکلیف چیست؟

ج: مواردی ­که انسان نمی‌داند؛ اگر شبهه، حکمیه باشد، احتیاط‌کند یا سؤال‌کند، اما اگر شبهه، موضوعیه باشد، حرام نیست.

س23. شخصی به صورت واسطه‌ای معامله می‌کند و در خیلی مواقع پولی رد و بدل نمی­کند و صرفاً به دلیل اعتبار و خوش‌سابقه بودنش معامله انجام می‌دهد؛‌ آیا او می‌تواند در سودی که به‌دست می‌آورد تصرف‌کند؟

ج: اگر ملک را می‌خرد و قیمت آن را به ذمّه می‌گیرد و سپس آن را به دیگری می‌فروشد، معامله مذکور بلامانع است.

سند عادی و رسمی

س24. آیا معامله ملکی که سند رسمی دارد ولی با سند عادی و بدون ثبت سند رسمی خریدوفروش می شود، صحیح است؟

ج: در تحقّق اصل خریدوفروش، تنظیم سند رسمی و ثبت آن شرط نیست بلکه معیار، وقوع نقل و انتقال از طرف مالک یا وکیل و یا ولیّ او است به نحوی که شرعاً صحیح باشد، هرچند در آن مورد اصلاً سندی تنظیم نشود.

س25. آیا مجرد تنظیم سند عادی بین فروشنده و خریدار برای تحقّق بیع کافی است و سند آن محسوب می شود؟ و آیا قصد دو طرف به انجام عقد بیع برای انعقاد آن و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و تسلیم مِلک کافی می باشد؟

ج: مجرّد قصد بیع یا تنظیم سند عادی در مورد آن برای تحقّق بیع و انتقال مالکیت مبیع به مشتری کافی نیست و تا معامله به نحو صحیح شرعی واقع نشود، تنظیم سند رسمی به نام مشتری و درخواست تحویل کالا از سوی مالک لزومی ندارد.

س26. اگر دو نفر در معامله ای ، به توافق برسند و مشتری مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده بپردازد و برای آن، سند کتبی، تنظیم و در آن شرط کنند که اگر یکی از آنان از انجام معامله خودداری کند باید مبلغی به دیگری بپردازد، آیا این مدرک به تنهایی سند بیع محسوب می ‌شود؟ به این معنا که توافق و اراده دو طرف بر انجام بیع برای انعقاد و تحقّق آثار آن کافی باشد تا اینکه اگر یکی از آنان از قطعی‌کردن معامله خودداری کند، طرف دیگر حق داشته باشد او را ملزم به پرداخت مبلغ (عمل به شرط) کند؟

ج: مجرّد قصد بیع یا توافق بر آن و یا وعده انجام آن هرچند با نوشتن سند کتبی راجع به آن همراه باشد، بیع محسوب نمی شود و برای تحقّق آن هم کافی نیست و شرط هم تا در ضمن عقد و معامله نباشد و یا عقد مبتنی بر آن منعقد نشود، اثری ندارد؛ بنابراین تا بیع و نقل و انتقال بر وجه صحیح شرعی منعقد نشود، هیچ یک از دو طرف نسبت به طرف دیگر از جهت توافق و وعده انجام معامله حقّی پیدا نمی کنند.

قرارداد صوری

س27. آیا جایز است مشاور املاک، قرارداد صوری را با اطلاع از صوری ‌بودن آن تنظیم ‌نماید؟

ج: قرارداد صوری اثر شرعی ندارد و اگر تنظیم آن توسط مشاور املاک خلاف مقررات نظام جمهوری اسلامی یا مستلزم تضییع حقوق کسی باشد، جایز نیست و بابت تنظیم آن نمی‌تواند اجرتی را مطالبه نماید.

قرارداد ضرری

س28. آیا مشاور املاک می­تواند قرارداد ضرری را تنظیم‌کند؟ به این صورت که می‌داند یکی از دو طرف معامله ضرر خواهد کرد و آیا اطلاع دادن لازم است؟

ج: موارد، مختلف است.

س29. چنانچه یکی از دو طرف معامله پس از عقد قرارداد، سهواً خسارتی به طرف دیگر وارد‌کند، آیا مشاور املاک مسئولیتی دارد؟

ج: شرعاً مسئولیتی متوجه مشاور املاک نمی‌باشد.

قرارداد حرام

س30. اگر مشاور املاک بداند فرد اجاره‌کننده­ی مغازه یا خانه­ در آن کارهای حرامی انجام خواهد داد، آیا می‌تواند با چنین کسی قرارداد اجاره تنظیم‌کند؟

ج: اگر اجاره‌دادن مکان به او عرفاً کمک به عمل حرام محسوب شود، اجاره جایز نیست و همچنین اگر وظیفه نهی از منکر باشد نباید اجاره بدهد.

س31. آیا مشاور املاک می‌تواند با کفار در تنظیم قرارداد همکاری‌کند؟

ج: همکاری و معامله با کافر فی‌نفسه اشکال ندارد، مشروط به این‌که آن کار از کارهای حرام و خلاف مصالح عمومی اسلام و مسلمانان نباشد.

بیعانه[1]

س32. آیا بیعانه‌گرفتن در خریدوفروش و اجاره جایز است؟ و آیا می‌توان شرط‌ کرد که اگر طرف مقابل معامله یا اجاره را انجام ندهد، بیعانه پس داده نمی‌شود؟

ج: شرط مذکور شرط پرداخت مبلغی در صورت انصراف از انجام معامله است و این قبیل شروط، به مجرّد ذکر و ثبت آنها در ضمن تنظیم قرارداد بیع و امضای آن، تا زمانی که در ضمن عقد ذکر نشوند، اثری ندارند، ولی با ذکر در ضمن عقد یا انعقاد عقد مبتنی بر آن[2] صحیح بوده و وفا به آن هم واجب است .

س33. اگر پرداخت بیعانه در عقد لازم شرط نشده باشد، ولی مشتری به سبب الزام مالک به انجام دادن معامله با وی، بیعانه را پرداخت‌کند؛ آیا این نوع پرداخت بیعانه جایز است؟

ج: شرط تا در ضمن عقد و معامله نباشد و یا عقد مبتنی بر آن منعقد نشود اثری ندارد؛ بنابراین، تا بیع و نقل و انتقال بر وجه صحیح شرعی منعقد نشود، هیچ‌یک از دو طرف نسبت به طرف دیگر از جهت توافق و وعده انجام معامله حقّی پیدا نمی کنند.

س34. بعد از اینکه فروشنده بیعانه را از مشتری گرفت، آیا فروشنده می‌تواند همان مِلک را به شخص دیگری بفروشد؟ و اگر بفروشد، آیا معامله صحیح است؟

ج: تا معامله شرعی به صورت کامل انجام نشده است هیچ‌یک از دو طرف نسبت به طرف دیگر از جهت توافق و وعده انجام معامله حقّی پیدا نمی کنند.

س35. اگر دو طرف قرارداد به توافق برسند و فقط برای ثبت آن به مشاور املاک مراجعه کنند؛ آیا مشاور املاک می­تواند حق کمیسیون را به‌طور کامل دریافت‌کند؟

ج: این‌گونه امور تابع قوانین و مقررات است.

س36. اگر در تمدید قرارداد اجاره­، فقط در ذیل قراردادنامه قبلی تمدید آن نوشته شود، گرفتن حق کمیسیون کامل توسط مشاور املاک جایز است؟

ج: این‌گونه امور تابع قوانین و مقررات است.

س37. گرفتن حق کمسیون بیش از مقدار مصوّب و با توجه به اینکه توافقی بین خریدار و فروشنده و مشاور املاک صورت نگرفته و دو طرف معامله از مقدار مبلغ کمسیون اطلاع کافی ندارند، چه حکمی دارد؟

ج: این‌گونه امور تابع قوانین و مقررات است.

س38. خریداری به مشاور املاک مراجعه کرده، از او می­خواهد که ملکی را برای او پایین‌تر از قیمت بازار بخرد و در عوض فلان درصد به او می‌دهد یا حق کمیسیون را دو برابر پرداخت می­کند؛ آیا این کار اشکال دارد؟

ج: فی نفسه اشکالی ندارد مگر اینکه برخلاف قوانین و مقررات باشد.

س39. ملکی در مشاور املاک، معامله و حق کمیسیون پرداخت می‌شود ولی معامله­ بعد از 24 ساعت فسخ می‌شود، آیا مشاور املاک باید حق کمیسیون را برگرداند؟

ج: تابع قوانین و مقررات مربوط بوده، که اگر بر طبق آن مستحق است، برگرداندن حق کمیسیون لازم نیست.

س40. اگر فروشنده یا خریدار با اختیار خود حق کمیسیون را بیشتر پرداخت‌کند، گرفتن آن برای مشاور املاک چه حکمی دارد؟

ج: فی نفسه اشکال ندارد.

س41. اگر مشاور املاک انجام معامله­ را برای تغییر قیمت‌ها به تأخیر بیندازد تا حق کمیسیون بیشتری دریافت‌کند؛ آیا این کار جایز است؟

ج: اگر مشاور املاک وکیل در انجام معامله باشد، این کار که خلاف مصلحت موکّل است، جایز نیست.

س42. اگر مشاور املاک، برای فروش ملکی بیش از حد تعریف و اغراق‌کند، حکم این کار چیست؟

ج: معامله باطل نیست، اما اگر خلاف واقع بگوید مرتکب گناه شده است.

س43. به همراه مشاور املاک برای دیدن منزلی رفتیم که پس از بازدید از خرید آن منصرف شدیم، سپس با شخص دیگری به دیدن همان منزل رفتیم و بدون اینکه مشاور املاک اول مطلع شود، همان خانه را معامله کردیم؛ آیا مشاور املاک اول در این‌ رابطه حقّی دارد؟

ج: مشاور املاکی حق دارد در برابر راهنمایی و همراهی‌کردن مشتری برای نشان دادن منزلی که در معرض فروش گذاشته شده، مطالبه اجرت کند، ولی درصورتی‌که واسطه در انجام معامله نباشد و در این ارتباط نقشی نداشته باشد، حق مطالبه اجرت در برابر تحقّق معامله بین فروشنده و خریدار را ندارد و اگر در این زمینه قانون و مقرّراتی وجود داشته باشد باید مراعات گردد.

س44. شخصی برای فروش منزل خود به بنگاه معاملات املاک مراجعه‌کرده و با کمک او موفق به یافتن مشتری و تعیین قیمت خانه شده است، ولی مشتری برای  فرار از پرداخت حق مشاور املاک، معامله را با خود فروشنده انجام داده است؛ آیا پرداخت حق کمیسیون لازم است؟

ج: مجرّد مراجعه به مشاور املاک، موجب استحقاق او برای گرفتن اجرت معامله نمی‌ شود، ولی اگر اقدام به انجام عملی برای هر یک از دو طرف معامله نموده باشد، مستحق گرفتن اجرة المثل آن عمل از کسی که کار را برای او انجام داده، می باشد.

س45. اگر مشاور املاک به مالک بگوید که وکالت فروش را به من بده و من ملک را هر‌چه بیشتر از قیمت تعیین‌شده بفروشم، آن برای من باشد؛ این کار از نظر شرعی چه حکمی دارد؟

ج: فی نفسه اشکال ندارد، اما نباید قیمت را به اندازه‌ای بالا ببرد که در حق مشتری اجحاف شود.

س46. بعضی از مشاوران املاک وقتی متوجه می­شوند که مشتری قدرت خرید بالایی دارد، قیمت ملک را اندکی بیشتر می­گویند؛ آیا این کار شرعا جایز است؟

ج: فروش ملکی که قیمت معیّنی از طرف دولت ندارد، به قیمتی که مورد توافق خریدار و فروشنده است و اجحاف در حق خریدار هم نباشد، اشکال ندارد.

س47. اگر خریدار و فروشنده درباره قیمت ملکی توافق ­کنند اما مشاور املاک دخالت‌کند و آن ملک را ارزان­تر از فروشنده بخرد و در اختیار همان خریدار قرار دهد، این کار مشاور املاک چه حکمی دارد؟

ج: این کار مشاور املاک کراهت دارد.

س48. آیا تصدیق و تأیید قولنامه و مهر و امضا‌کردن آن در دفتر مشاور املاک، فروشنده و مشتری را از حضور شهود بی­ نیاز می­کند؟

ج: فی نفسه کفایت نمی‌کند.

س49. اگر مشاور املاک یا فروشنده در انجام معامله، دروغ گفته باشند، آیا علاوه بر حرمت دروغ‌گفتن، معامله هم باطل است؟

ج: دروغ گفتن حرام است ولی غالبا باعث بطلان معامله نمی‌شود.[1]

س50. اگر خریدار دوم به مشاور املاک پولی بدهد که او از هر راهی که شده معامله ­ی فروشنده با خریدار اول را به هم زده، معامله را با خریدار دوم انجام دهد؛ الف) آیا معامله دوم صحیح است؟ ب) این کار مشاور املاک و پول دریافتی او چه حکمی دارد؟ ج) آیا مشاور املاک در قبال خریدار اول ضامن است؟

ج:
الف) اگر معامله­ ی اول به وجه صحیح شرعی و قانونی فسخ شود، معامله­ ی دوم اشکال ندارد والاّ معامله­ ی دوم فضولی است.
ب) اگر از راه غیرقانونی یا غیر شرعی معامله را به‌هم بزند، جایز نیست.
ج) اگر مبیع را بدون وجه شرعی از مشتری اول بگیرد، ضامن است.

س51. اگر مشاور املاک بدون اطلاع مالک، ملک او را به مشتریان نشان ندهد تا آن را به آشنایان خود بفروشد، این نوع رفتار و معامله چه حکمی دارد؟

ج: درصورتی‌که این کار خلاف مصلحت مالک باشد، جایز نیست.

س52. اگر مشاور املاک منافع خریدار یا فروشنده را بر دیگری ترجیح بدهد، حکمش چیست؟

ج: مشاور املاک از طرف هر یک از خریدار یا فروشنده وکیل باشد، باید مصلحت موکّل خود را مراعات نماید.

س53. مستأجر یا مشتری در بعضی موارد شروط معامله را نمی­داند؛ اگر صاحب املاکی که شروط معامله را می­داند، از این شروط سوءاستفاده کند؛ آیا در این صورت، معامله، صحیح است؟

ج: موارد مختلف است؛ اگر شرایط صحت معامله مراعات نشود، باطل است.

س54. اگر مشاور املاک، مزایا و محاسنی را برای ملکی بیان‌کند و بعد از معامله خلاف آن ثابت شود، آیا مشتری می­تواند به مشاور املاک مراجعه کرده، جبران ضرر و زیان خود را بخواهد؟

ج: اگر بودن محاسنی که ذکر شده است، ضمن معامله شرط شود و یا مشتری مِلک را ندیده باشد و با توصیف‌های مشاور املاک بخرد، درصورتی‌که خلاف آن ثابت شود، مشتری می‌تواند معامله را فسخ‌کند، اما نمی‌تواند مطالبه­ی ضرر و زیان کند.

س55. اگر مشاور املاک، برای مِلک کسی مشتری پیدا کند ولی آن را بیشتر از آنچه که به مالک گفته است، بفروشد و وجه اضافی را برای خودش بردارد؛ آیا کار او شرعاً اشکال دارد؟

ج: اگر این کار بدون اطلاع مالک انجام شود، جایز نیست.

س56. آیا فاش‌کردن دروغ‌های فروشنده مثلاً به خاطر گران‌فروختن مِلک یا گفتن اوصاف غیر واقعی درباره مِلک، برای مشتری و افراد دیگر، غیبت محسوب می‌شود (مثلاً بگوید ایشان شخص گران‌فروشی است و...)؟

ج: اگر کسی درباره‌ی امری مشورت بخواهد و این امر مستلزم غیبت باشد، لازم است از آن شخص غیبت کنید.

س57. آیا مشاور املاک شرعاً تعهدی در قبال گفتن عیوب ملک مورد فروش دارد؟

ج: فی نفسه تعهدی ندارد، مگر اینکه اطلاع داشته باشد و مشتری از ایشان سؤال نماید.