تعریف سرقفلی[1]

س439. سرقفلی به چه معناست؟

ج: سر قفلی عبارت است از حق اولویتی که مستأجر بر ملک پیدا می کند، در مقابل پولی که به مالک در اول کار می پردازد و مطابق آن، شخص مستأجری که سرقفلی پرداخته، در اجاره کردن آن مِلک، اولی از دیگران است.

1. برای تبیین مناسب مسایل مربوط به سرقفلی نخست پیشینه این بحث را به صورت خلاصه بیان می کنیم. را در قوانین مدون، دوکلمه به کاررفته است سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کاررفته است و گاه از هم تفکیک و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی، وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در آغاز اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد؛ درحالی که حق کسب و تجارت، حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه، بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس، این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند. وقتی به قوانین سال های 1322 تا 1376 نگاه می کنیم، هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته، منظور، حق کسب و پیشه و تجارت بوده است؛ درحالی که درباره مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی بحث و مناقشه و تردید اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است. حق سرقفلی در قوانین سال های 1356 و 1376 ایران ماهیتی متمایز یافته است. بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال 56 عقد اجاره اماکن تجاری، با انقضای مدت اجاره، خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را دارد. سرقفلی در این قانون با هیچ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نیست. اما در قانون سال 1376، سرقفلی با پرداخت مبلغی برای تمدید قرارداد اجاره طبق شرایط گذشته است. همچنین، در این قانون مستأجر می تواند برای اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی با عنوان سرقفلی از موجر دریافت کند.

س440. برای صحت سرقفلی چه شرایطی لازم است؟

ج:
1- مقدار سرقفلی باید معلوم باشد؛
2- دو طرف با میل و رضایت خود معامله را انجام دهند؛
3- دو طرف معامله؛ بالغ، عاقل و رشید باشند؛
4- طرفین، معنای سرقفلی و لوازم آن را بدانند.

س441. اگر کسی ملک تجاری خود را اجاره دهد، آیا می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی برای اولویت اجاره از مستأجر دریافت کند؟

ج: هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید.[1]

س442. آیا مستأجری که مغازه ای را برای تجارت و یا کار دیگری به مدّت معیّنی اجاره کرده است، می تواند بعد از پایان مدت اجاره، در صورتی که صاحب مغازه اجاره را تمدید نکند، از تخلیه ی مغازه خودداری کرده و حق سرقفلی بخواهد؟ با توجه به اینکه حق واگذاری عین مستأجره را به کسی دیگر ندارد، آیا می تواند درباره آن ادّعای حق شغل و حرفه کند؟

ج: مستأجر حق ندارد بعد از انقضاء مدّت اجاره عین مستأجره را در تصرّف خود نگهدارد و از تسلیم آن به مالک خودداری کند، ولی اگر نسبت به آن، حق سرقفلی داشته باشد که از مالک به او منتقل شده و یا مغازه از مکانهایی باشد که از نظر قانونی برای مستأجر در آن حقی ایجاد می شود، در این صورت می تواند عوض حق خود را از مالک مطالبه کند.

س443. آیا مستأجر می تواند بعد از تمام شدن مدت اجاره، مبلغی را به عنوان سرقفلی برای تخلیه از صاحب ملک درخواست کند؟

ج: شخصی که مدت اجاره اش تمام شده و مالک سرقفلی نیست، اگر چیزی به عنوان سرقفلی از صاحب محل دریافت کند، حرام است.

س444. مالک شرکتی بدون آنکه از مستأجر چیزی به عنوان سرقفلی بگیرد، ساختمانی را به او اجاره داده است؛ آیا باید بعد از مدت اجاره و هنگام تخلیه ساختمان، مبلغی را به عنوان سرقفلی به مستأجر بپردازد؟ و اگر همان ساختمان را به مستأجر بفروشد، آیا باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از قیمت آن کم کند؟

ج: تا زمانی که سرقفلی آن به وجه مشروعی مانند خرید یا صلح یا شرطِ ضمن عقد لازم و یا طبق قانونی که تصریح به آن کند، ملک مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چیزی را مطالبه کند و همچنین اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمی تواند مبلغی را به عنوان عوض سرقفلی از قیمت آن کم نماید.

س445. این جانب مغازه ای را اجاره کردم، بدون آنکه مبلغی را در برابر سرقفلی آن بپردازم؛ زیرا در آن زمان پرداخت سرقفلی در شهر ما متعارف نبود و الآن که موجر از دنیا رفته و مغازه به نام یکی از فرزندانش شده است، ایشان درخواست تخلیه ی مغازه را دارد؛ همچنین در طول مدّت اجاره، کارهایی مانند کشیدن برق، تلفن، تعویض در و ... را برای مغازه انجام داده ام و مردم به سبب معامله ی با من در این مکان به من بدهکار هستند؛ آیا بر من واجب است خواسته ی مالک فعلی را اجابت و آن مکان را بدون آنکه استحقاق چیزی را داشته باشم، تخلیه کنم و به او تحویل بدهم؟ و در صورتی که حقّی داشته باشم، مقدار آن چقدر است؟

ج: شما بعد از انقضاء مدّت اجاره قبلی حق ندارید بدون تجدید اجاره توسط مالک فعلی در آن تصرّف نمایید و از تسلیم آن به او خودداری کنید ولی لزوم پاسخ مثبت مالک فعلی به درخواست تجدید اجاره و یا جواز مطالبه تخلیه محل و لزوم اجابت آن، تابع قوانین جاری یا شروط ضمن عقد است و امّا اینکه هنگام تخلیه در برابر سرقفلی چیزی را مطالبه کنید، با این فرض که در زمان انعقاد اجاره قبلی ثبوت حق سرقفلی برای مستأجر در آن منطقه متعارف نبوده و حق سرقفلی آن مکان هم از مالک به شما انتقال پیدا نکرده، بنابراین در مقابل تخلیه محل و تسلیم آن به مالک فعلی آن حق ندارید نسبت به سرقفلی آن چیزی از مالک مطالبه کنید مگر آنکه قانون به شما این اجازه را بدهد. و امّا نسبت به کشیدن برق و تلفن و امور دیگری که با هزینه خود انجام داده اید، همه آنها ملک شما هستند مگر آنچه را که عرف یا قانون جاری به طور مجانی و یا در صورت پرداخت هزینه های آن توسط مالک، تابع ملک بداند.

س446. فردی مکانی را اجاره کرده است، به این شرط که هنگام مطالبه مالک، آن را تخلیه نماید؛ اما بعد از انقضاء مدّت اجاره و درخواست مالک برای تخلیه آن، مستأجر حق سرقفلی آن را از مالک مطالبه می کند؛ آیا پرداخت سرقفلی بر مالک واجب است؟

ج: در فرض مسئله، که شرط تخلیه ی مکان توسط مستأجر هنگام مطالبه ی مالک شده است و ظاهراً حق سرقفلی از مالک به مستأجر منتقل نشده، حق مطالبه ی چیزی را نخواهد داشت، مگر طبق قوانین نظام اسلامی.

1. مالک می تواند هر مقداری بخواهد به عنوان سرقفلی از شخص بگیرد که محل را به او اجاره دهد و اگر مستأجر حق اجاره به غیر داشته باشد، می تواند از او مقداری بگیرد که اجاره به او بدهد، و این نحو سرقفلی مانع ندارد. (رساله امام ره م ٢٨٥٢)

س447. آیا مستأجری که موقع عقد اجاره، مبلغی را برای سرقفلی پرداخته، می تواند این حق سرقفلی را به مستأجر دیگری واگذار کند؟

ج: مستأجر می تواند در إثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

س448. مکانی به مدّت بیست سال به صورت محل کار اجاره داده شده است؛ آیا مستأجر در زمان مدّت اجاره یا بعد از انقضای آن می تواند حق سرقفلی آن مکان را با پرداخت مالیات های سرقفلی و رعایت همه ی امور قانونی به مستأجر دیگری واگذارکند؟ اگر سرقفلی آن مکان را به شکل رسمی و با رعایت همه ی ضوابط قانونی به مستأجر دیگری انتقال بدهد، آیا مالک حق دارد به خاطر راضی نبودن و نپذیرفتن این واگذاری، از مستأجر دوم بخواهد که آن مکان را تخلیه کند؟

ج: اگر سرقفلی آن مکان از سوی مالک و یا طبق قانون به او منتقل نشده باشد، حق فروش و واگذاری آن را به غیر ندارد و اگر چنین کاری کند، فضولی و متوقّف بر اجازه ی مالک است.

س449. شخصی مغازه ای را به مبلغ معیّنی اجاره کرده، مبلغ دیگری را هم با عنوان سرقفلی پرداخته است و قصد دارد مغازه را با سرقفلی بیشتری در اختیار مستأجر دیگری قرار دهد، ولی مالک علاوه بر خواستن پانزده درصدِ سرقفلی از او، قصد افزایش اجاره ی ماهانه را تا ده برابر دارد، درحالی که اجاره مغازه های مجاور کمتر از آن مقدار است؛ آیا مالک حق مطالبه ی درصد یاد شده را از مستأجر دارد؟

ج: اگر سرقفلی مغازه متعلّق به مستأجر باشد و مجاز باشد آن را به هرکسی که می خواهد منتقل کند، مالک حق ندارد چیزی از آنچه را که مستأجر به عنوان عوض سرقفلی می گیرد از او مطالبه کند، ولی نسبت به مال الاجاره، تعیین مقدار آن بستگی به توافق مالک و مستأجر هنگام تجدید عقد اجاره دارد.

س450. اگر شخصی مغازه ای را اجاره کند و علاوه بر اجاره، ماهانه مبلغی را برای سرقفلی بپردازد و شرط کند که موجر هنگام تخلیه ی محل، مبلغ سرقفلی را به قیمت فعلیِ آن بپردازد، و الاّ مستأجر حق خواهد داشت سرقفلیِ آن مکان را به شخص دیگری بفروشد و آنجا را برای او تخلیه کند؛ آیا گذاشتن این شرط صحیح است؟ و آیا واجب است موجر با پرداخت قیمت کنونیِ آن به مستأجر و یا با رضایت به واگذاری آن مکان به دیگری، به آن شرط وفا کند؟

ج: اشتراط چنین شرطی در ضمن عقد اجاره اشکال ندارد و بر موجر واجب است که به آن عمل کند و درصورتی که راضی به خرید سرقفلی از مستأجر نشود، حق اعتراض به فروش آن به شخص دیگر و واگذاری مکان مزبور را به او ندارد.

س451. خانه ای را به همراه مغازه ی تجاری آن که در نبش خانه واقع شده است، خریده ام و مغازه فعلا در اجاره ی مستأجر است و مالک قبلی سرقفلی آن را به مستأجر فروخته و مستأجر هم حق خود را به شخص دیگری فروخته است؛ اگر بعد از انقضای مدّت اجاره، تخلیه مغازه را از مستأجر فعلی بخواهم، باید بنده مبلغ سرقفلی را به او بپردازم یا مالک سابق و یا مستأجر قبلی که پول سرقفلی را گرفته اند؟

ج: بعد از آنکه مستأجر اخیر به نحو شرعی مالک سرقفلی مغازه شد، کسی که در حال حاضر می خواهد آن را از او بخرد باید قیمت سرقفلی را به او بپردازد.

س452. اگر شخصی محلی را اجاره و با صاحبش شرط کند که مثلاً تا دو سال اجاره ی محل را بیشتر نکند و باز با او شرط کند که اگر محل را به دیگری اجاره داد، او هم به همین گونه عمل کند و همچنین شخص ثالث هم اگر خواست محل را به دیگری اجاره دهد همین گونه عمل کند و اجاره را بالا نبرد؛ در این صورت، آیا مستأجر اولی می تواند محل را به دیگری اجاره دهد و مبلغی برای سرقفلی از او بگیرد؟

ج: مستأجر اولی می تواند محل را به دیگری اجاره دهد و مبلغی به عنوان سرقفلی از او بگیرد که محل را به او تحویل دهد و سرقفلی بدین نحو حلال است و دومی به سومی و سومی به چهارمی بر حسب قرار تحویل دهد و از او به این عنوان سرقفلی بگیرد.

س453. شخصی مکان تجاری را اجاره کرده و مبلغی را برای حق سرقفلی به مالک آن پرداخته و هزینه زیادی را هم برای برق کشی و سنگ فرش و امور دیگر خرج کرده است؛ آیا مستأجر هنگام تخلیه می تواند هزینه هایی را که برای آن مکان کرده است، از صاحب ملک بخواهد؟

ج: اموالی که برای مکان استیجاری خرج شده، تابع قوانین جاری کشور و یا شرایط مذکور در ضمن عقد اجاره بین موجر و مستأجر است.

س454. شخصی مغازه ای را با پرداخت حق سرقفلی اجاره کرده، اما مدّت اجاره مجهول است؛ 1) آیا عقد اجاره صحیح است؟ 2) در صورت بطلان، اجرت المسمّی بر عهدۀ مستأجر است یا اجرت المثل؟ 3) ضمناً مستأجر برای اعتراض در مغازه را بسته است امّا موجر از تحویل گرفتن کلید خودداری می کند؛ در این صورت آیا موجر می تواند اجاره بها را مطالبه نماید؟

ج:
1) اجاره ای که مدت آن مجهول باشد، باطل است؛
2) در صورت بطلان اجاره، اجرت المثل مدت استفاده برعهده مستأجر است؛
3) در صورت باطل بودن اجاره، از زمانی که مستأجر مغازه را در اختیار موجر قرار داده است، پرداخت اجرت مغازه بر عهده ی او نیست.

س455. اگر مستأجر هنگام اجاره ی مغازه، مبلغی را برای سرقفلی به مالک بپردازد، درصورتی که مستأجر به هر علتی بخواهد مغازه را تخلیه کند، آیا مالک باید همان مقدار سرقفلی یا قیمت روز تخلیه را به مستأجر بپردازد؟

ج: اگر حق سرقفلی مغازه شرعاً برای مستأجر باشد می تواند قیمت فعلی آن را طبق قیمت عادلانه ی روز مطالبه کند و بر مالک هم واجب است قیمت فعلی آن را به او بپردازد؛ ولی اگر مبلغی را نزد مالک به ودیعه گذاشته تا هنگام تخلیه ی آن مکان به او برگرداند، در این صورت، فقط حق مطالبه ی معادل مبلغی را دارد که هنگام اجاره ی آن مکان به مالک پرداخته است و نسبت به تفاوت ارزش پول، احتیاط در مصالحه است.

س456. مالک، سرقفلیِ مکانی را که اجاره داده، به مبلغ معیّنی به مستأجر فروخته و او هم یک فقره چک به مالک داده است، ولی به علت نبود پول در حساب بانکی مستأجر، چک، نقد نشده و مکان یاد شده همچنان در اختیار مستأجر است و با آنکه مالک تاکنون پول سرقفلی را نگرفته است، مستأجر ادعای مالکیّت آن مکان را دارد؛ آیا سرقفلی آن مکان برای مستأجر است، یا آنکه معامله سرقفلی به این دلیل که مالک پول را نگرفته، باطل است؟

ج: بعد از تحقّق معامله ی سرقفلی، بر وجه صحیح، مجرّد عدم موجودی در حسابِ صاحب چک، که آن را در برابر سرقفلی داده، موجب بطلان معامله ی آن نمی شود، بلکه حق سرقفلی متعلّق به مشتری است و فروشنده که همان موجر است، حق دارد مبلغ چک را از او مطالبه کند.

س457. اگر مستأجر هنگام تخلیه ی مغازه، حق مطالبه ی سرقفلی را داشته باشد، ولی مالک بر خلاف آنچه که به طور عرفی و قانونی رایج است، از پرداخت آن خودداری کند، آیا او می تواند تا زمانی که حق سرقفلی خود را دریافت نکرده است در آن مغازه بدون رضایت مالک بماند یا این کار او اشکال دارد؟ ضمناً اگر ماندن مستأجر در آن مکان جایز نباشد، آیا درآمدی که در آن مغازه به دست می آورد، حلال است؟

ج: تا زمانی که تخلیه ی مغازه را مشروط به پرداخت عوض سرقفلی به مستأجر نکرده باشند، مجرّد استحقاق مطالبه ی عوض سرقفلی هنگام تخلیه ی مغازه برای جواز استمرار تصرّف در آن مکان، بعد از پایان مدّت اجاره، کافی نیست؛ و به هر حال، درآمد حاصل از کسب و کار در آن مغازه شرعاً حلال است.

س458. اگر شخصی صاحب سرقفلی مکانی باشد و مالک شخص دیگری باشد، و مدّتی صاحب سرقفلی، مستأجر آن ملک بوده است، ولی بعدها صاحب سرقفلی حقّ خود را به نفر سوّم صلح می کند و صاحب ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره می دهد؛ در این فرض اگر نفر سوم قرارداد صلح را فسخ کند، سرقفلی مال چه کسی خواهد بود؟

ج: در صورتی که نفر سوّم حقّ فسخ داشته، با فسخ کردن، سرقفلی به نفر دوّم بر می گردد و ملک به نفر اوّل (صاحب اصلی) و اگر صاحب سرقفلی بخواهد در آن تصرّف کند باید مجدّداً آن را از مالک (صاحب) اصلی اجاره کند.

س459. آیا مستأجر در ضمن عقد اجاره، می تواند شرط کند که مثلاً مالک اجاره بها را تا مدتی زیاد نکند و یا حق اخراج او را از آن مکان نداشته باشد؟

ج: اگر مستأجر بر موجر شرط کند در ضمن عقد اجاره که مال الاجاره را تا مدتی زیاد نکند و حق اخراج او را از محل نداشته باشد و حق داشته باشد به مقداری که اجاره نموده در سال های بعد از او اجاره نماید و بر موجر لازم باشد که اجاره به او بدهد، می تواند مبلغی از او بگیرد یا از غیر او برای اسقاط حق خود یا برای تخلیه محل و این گونه سرقفلی حلال است.

س460. تعدادی مکان تجاری در زمین وقفی ساخته شده و این مکان ها بدون فروش سرقفلی آنها به مستأجرین، اجاره داده شده اند؛ آیا جایز است مستأجرها سرقفلی مغازه ها را به دیگری بفروشند؟ و بر فرض جایز بودن، پول سرقفلی مال مستأجر است یا آنکه از درآمدهای وقف محسوب می شود و باید برای وقف مصرف شود؟

ج: اگر متولّی وقف فروش سرقفلی را با رعایت مصلحت وقف اجازه دهد، مالی که در برابر آن گرفته می شود، جزو درآمدهای وقف محسوب می شود و واجب است که در جهت وقف مصرف شود؛ ولی اگر معامله را اجازه ندهد، بیع، باطل است و فروشنده باید مبلغی را که از خریدار گرفته به او برگرداند و به هر حال، مستأجری که حق سرقفلی ندارد ولی درعین حال آن را به مستأجر بعدی فروخته است، حقی در آن مال ندارد.

س461. آیا فروش سرقفلی مغازه ای که در زمین صحن مسجد ساخته شده، جایز است؟

ج: درصورتی که ایجاد مغازه در صحن مسجد شرعاً مجاز بوده، فروش سرقفلی آن با رعایت مصلحت و نفع وقف، با اذن متولّی شرعی مانعی ندارد و در غیر این صورت واجب است ساختمان مغازه خراب شود و زمین آن به همان صورت اوّل به حیاط مسجد اضافه شود.

س462. شخصی چندین سال قبل مغازه ای را پیش از تکمیل شدن، اجاره کرده و پول سرقفلی آن را در همان زمان پرداخته است، سپس با اجازه مالک، مغازه نیمه تمام را با پول اجاره همان مغازه تکمیل نموده و در زمان مدّت اجاره، نصف ساختمان را با سند رسمی از مالک خریداری کرده است؛ اما در حال حاضر، مالک، مدّعی است که ساختمان یادشده موقوفه است و نائب تولیت هم ادّعا می کند که باید سرقفلی آن دوباره پرداخت شود؛ حکم این مسأله چیست؟

ج: اگر وقف بودن زمین آن ساختمان، ثابت شود و یا مستأجر به آن اعتراف نماید، در این صورت هیچ یک از امتیازاتی که از مدّعی مالکیت زمین ساختمان موقوفه گرفته است، اعتباری ندارد؛ بلکه باید برای ادامه تصرّف در ساختمان مذکور قرارداد جدیدی با متولّی شرعی وقف منعقد نماید و پول خود را می تواند از کسی که ادّعای مالکیّت داشته، پس بگیرد.

س463. دو نفر با سرمایه مشترک در مکانی تجاری که سرقفلی آن هم مشترک است، شریک هستند و در پایان سال، سود و زیان را معیّن و بین خود تقسیم می کنند؛ به تازگی یکی از آن دو کار روزانه خود را ترک کرده و سرمایه خود را برداشته است ولی شریک دیگر به انجام معاملات در آن مکان ادامه می دهد و در حال حاضر شریکی که رفته، مدّعی است که در معاملات خاصی که شریکش برای خودش در آن مکان انجام می دهد، شریک است؛ حکم این مسأله چیست؟

ج: مجرّد شراکت در ملک یا سرقفلی محل تجاری برای اشتراک در تجارت و سود حاصل از آن کافی نیست، بلکه ملاک آن اشتراک در سرمایه تجارت است؛ بنا براین، اگر بعد از آنکه هر یک از دو شریک سهم خود در سرمایه مشترک را به طور صحیح تقسیم کردند و یکی از آنان سرمایه خود را گرفت، شریک دیگر به تجارت در آن محل ادامه دهد، کسی که سرمایه خود را دریافت کرده، حقّی در تجارت فرد دیگر ندارد و فقط می تواند به نسبت سهم خود از آن محل مطالبه اجاره یا اجرت المثل کند ولی اگر ادامه تجارت او در آن مکان قبل از تقسیم سرمایه مشترک باشد، شریک دیگر به نسبت شراکتش در سرمایه، در تجارت شریک اوّل حق دارد.

س466. اگر مستأجری ملکی را غصب و سرقفلی آن را به دیگری واگذارکند، چه وظیفه ای درباره مال سرقفلی دارد؟

ج: اگر شخص غاصب که مستأجر سابق است، چیزی به عنوان سرقفلی از شخصی که محل را به او اجاره داده است، بگیرد، حرام است. و اگر آنچه را که گرفته است تلف کند یا به حادثه ای تلف شود، ضامن دهنده است.