س331. اگر موجر به مستأجر بگوید: هرچه قدر توان مالی داری اجاره بده؛ آیا چنین عقد اجاره ای صحیح است؟
ج: باید مقدار اجاره بها در عقد اجاره معلوم باشد.
س332.
الف) اگر مستأجر از مال مورد اجاره بیش از حد متعارف استفاده کند، حکم اجاره بها در این صورت چیست؟
ب) اگر موجب خسارت شود، چه حکمی دارد؟
ج:
الف) اگر قرارداد اجاره، مبنی بر استفاده در حدَ متعارف بوده است، مستأجر ضامن استفاده های بیش از حد متعارف است.
ب. اگر خسارت به جهت استفاده غیر متعارف بوده است، مستأجر ضامن است.
س333. اگر شخصی زمین خود را برای کشت محصولی اجاره دهد، آیا می تواند در قرارداد شرط کند که اجاره بها از همان محصول باشد؟ و اگر اشاره ای به نوع اجاره بها نشود، حکم دریافت اجرت از محصول زمین چیست؟
ج: مانع ندارد، البته باید مقدار اجاره بها معلوم باشد.
س334. شخصی خانه ای را اجاره کرده و اسباب و وسایل منزلش را هم به آنجا انتقال داده، ولی چند ماهی است که ساکن نشده و اجاره بها را هم پرداخت نکرده است؛ آیا صاحب خانه می تواند برای تأمین اجاره بها همان خانه را به شخص دیگری اجاره دهد؟
ج: اگر اجاره بر وجه صحیح شرعی محقق نشده باشد، مانند اینکه مدّت را تعیین ننموده اند، مستأجر حقّی در متعلّق اجاره ندارد، بلکه اختیار آن در دست مالک است و می تواند هرگونه که بخواهد در آن تصرّف کند؛ ولی اثاث مستأجر در نزد او امانت است و باید آن را حفظ نماید و هنگام بازگشت او می تواند اجرة المثل اتاق را در مدّتی که با بستن درب آن و گذاشتن لوازم در آن تصرّف کرده، از مستأجر مطالبه کند، ولی درصورتی که اجاره به نحو صحیح شرعی محقق شده باشد، مالک باید منتظر پایان مدّت اجاره بماند و حق مطالبه ی اجاره ی تمام آن مدّت را از مستأجر دارد و بعد از پایان مدّت، مستأجر دیگر حقی در آن خانه نداشته و مانند حالتی است که اجاره از اصل باطل باشد.
زمان و نحوه پرداخت اجاره بها
س335. اجاره بها چه زمانی باید به موجر پرداخت شود؟
ج: مستأجر به محض تحویل گرفتن مورد اجاره باید کل اجرت (اجاره بها) را بپردازد؛ مگر شرطی غیر آن در ضمن عقد اجاره بوده باشد. مثلاً شرط کرده باشند که ماهیانه پرداخت شود.
س336. به پیشنهاد مستأجر و با رضایت موجر، اجاره بهای یک سال به طورکامل به صورت چک و به تاریخ آخرین ماه اجاره، به موجر تحویل داده شده؛ اگر مبلغ چک بیش از مجموع اجاره بهای یک سال باشد، چه حکمی دارد؟
ج: اگر از اول وجه اجاره را ـ به ملاحظه اینکه نسیه یکساله است ـ بیشتر از مقدار وجه اجاره ی نقد در عقد اجاره تعیین کنند، اشکال ندارد، ولی افزودن مبلغی بر اجاره بها در عقد اجاره به حساب مدت تأخیر، ربا و حرام است.
س337. شخصی منزلی را به مبلغ معیّنی و برای مدّت مشخصی اجاره کرده و مبلغی را برای اجاره آن خانه برای مدّت مشخص دیگری بعد از پایان مهلت مقرّر، پیشاپیش به موجر پرداخت کرده که بیشتر از مقدار اجاره قبلی است، به این شرط که مالک تا مدّت معیّنی از او تخلیه خانه را تقاضا نکند و الا باید اجاره مدّت دوم را هم هنگام تخلیه مانند اجاره مدّت اول بپردازد و مبلغ مازاد را به او برگرداند، ولی مالک قبل از پایان مدّت یادشده از او تقاضای تخلیه خانه را کرده و از بازگرداندن مبلغ اضافی هم خودداری می کند؛ حکم این مسأله چیست؟ و آیا جایز است مالک مبلغی را از مستأجر در برابر هزینه رنگ کاری خانه بگیرد؛ با آنکه هیچ قراردادی در این باره بین آنان وجود ندارد؟
ج: درصورتی که در ضمن عقد اجاره شرط کرده باشند که اگر موجر قبل از موعد مقرّر تقاضای تخلیه خانه را بنماید، مستأجر بعد از پایان مدّت اجاره فقط موظّف به پرداخت همان اجاره زمان اول برای مدّت اجاره دوم است و موجر حق ندارد بر خلاف شرط خود مبلغ بیشتری را مطالبه کند و اگر مبلغی اضافی دریافت کرده باید به مستأجر برگرداند و آنچه را هم صرف رنگ کاری و تعمیر خانه نموده، بر عهده مستأجر نیست.
گرفتن إجاره بها بیش از حد متعارف
س338. من خانه ای دارم که گاهی آن را به مسافران اجاره می دهم و گاهی در ایام شلوغ حاضرند تا چهار برابر قیمت متعارف اجاره بپردازند،گرفتن این مبالغ چه حکمی دارد؟
ج: درصورتی که به حد اجحاف نرسیده و با رضایت اشخاص باشد، اشکال ندارد و اگر در این زمینه مقرراتی وجود دارد، باید مراعات شود.
تأخیر در پرداخت اجاره بها
س339. تأخیر در پرداخت اجاره بهاء چه حکمی دارد؟
ج: جایز نیست، مگر اینکه موجر راضی به آن باشد.
تقاص[1] و جریمه در اجاره بها
س340. آیا جایز است مالک برای تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره بها پرداخت جریمه را شرط کند؟
ج: جریمه ی تأخیر در پرداخت وجه اجاره، یا جریمه ی اصل امتناع از پرداخت وجه اجاره صورت شرعی ندارد، هرچند در قرارداد اجاره شرط شود؛ و مستأجر بیش از مقدار اجاره بها که در قرار داد تعیین شده است و باید حتماً بپردازد، چیز دیگری بدهکار نیست.
س341. اگر مستأجر اجاره بهاء را پرداخت نکند، طبق روال قانونی گرفتن اجاره بها از مستأجر طولانی مدت و همراه با صرف هزینه ی زیاد خواهد بود؛ در این صورت آیا موجر می تواند خودش مخفیانه به همان میزان از اموال مستأجر بردارد؟
ج: در فرض سؤال موجر باید از طریق قانونی اقدام نماید؛ بله، درصورتی که مستأجر بدهی خود را به موجر قبول داشته باشد و توان مالی پرداخت بدهی را نیز داشته باشد و در عین حال از پرداخت آن امتناع کند، موجر می تواند تقاص نماید.
حکم اجاره بها بعد از فسخ یا اتمام زمان اجاره
س342. مدت اجاره ی خانه ای پایان یافته است اما صاحب خانه می گوید، تا وقتی مستأجر جدید نیامده است نمی توانم پول پیش شما را بدهم و مستأجر حدود دوماه دیگر در همان خانه می ماند، آیا مستأجر در این دوماه باید اجاره بهایی را که پیش از این می پرداخته، محاسبه کند یا اجاره بهایی را که مستأجر جدید به موجر خواهد داد؟
ج: تابع توافق دو طرف می باشد.
س343. اگر مستأجر قبل از تمام شدن مدت اجاره، قرارداد آن را فسخ کند، در مورد پرداخت اجاره بهاء چه وظیفه ای دارد؟
ج: تا زمانی که مستأجر شرعاً حق فسخ نداشته باشد، فسخ اجاره توسط او صحیح نیست و بر فرض ثبوت خیار برای او اگر معامله را فسخ کند باید اجاره روزهای قبل از فسخ را بپردازد.
س344. اگر عقد اجاره باطل باشد، درصورتی که موجر نمی دانسته و عقد اجاره جدیدی هم امضا نکرده باشد؛ حکم اجاره بها در آن مدت چیست؟ اگر موجر به باطل بودن عقد اجاره آگاه باشد، حکمش چیست؟
ج: اگر اجاره باطل باشد، مالک می تواند اجرة المثل مدت استفاده ی مستأجر را از او مطالبه کند و در این جهت بین علم و جهل موجر و مستأجر به باطل بودن اجاره فرقی نیست.
س345. اگر صاحب خانه منزل مسکونی را به مستأجر تحویل دهد ولی مستأجر با تأخیر اسباب کشی کند، آیا پرداخت اجاره بها در این مدت لازم است؟
ج: اگر صاحب مال چیزی را که اجاره داده، تحویل دهد، اگرچه مستأجر تحویل نگیرد یا تحویل بگیرد ولی تا آخر مدت اجاره از آن استفاده نکند، باید اجاره بها را بپردازد.
س346. اگر مدت اجاره ی خانه ای به پایان رسیده باشد ولی مستأجر نتواند در زمان مقرر خانه را تحویل دهد، وظیفه او نسبت به اجاره بها چیست؟
ج: بعد از إتمام مدت اجاره اگر مستأجر خانه را تحویل ندهد، ضامن أجرت المثل[2] خانه خواهد بود.
س347. سکونت مستأجر بعد از اتمام زمان اجاره، چه حکمی دارد؟
ج: کسانی که خانه یا دکان یا غیر آنها را از صاحبانش اجاره می کنند، مدت اجاره که به سر رسید، حرام است بدون اذن صاحب محل در آن جا اقامت کنند و باید محل را فوراً با عدم رضایت صاحبش تخلیه کنند و اگر نکنند، غاصب و ضامن محل و ضامن مثل مال الاجاره آن هستند و برای آنها به هیچ وجه حقی شرعاً نیست؛ چه مدت اجاره آنها کوتاه باشد یا طولانی و چه بودن آنها در مدت اجاره موجب زیادی ارزش محل شده باشد یا نه و چه بیرون رفتن از محل موجب نقص در تجارتشان باشد یا نه.
س348. اگر کسی زمینی را برای زراعت یا کاشت محصولی مثل یونجه اجاره کند، ولی بعد از تمام شدن زمان قرارداد، امکان برداشت محصول برای بار دوم و سوم هم باشد، اجاره و محصول موجود چه حکمی دارد؟
ج: اگر عقد اجاره تمدید نشود، مالک می تواند اجرة المثل مدت استفاده مستأجر از زمین را پس از اتمام مدت اجاره از مستأجر مطالبه کند.
[1]. تصاحب مال دیگری را بدون اذن وی در ازای مال خود «تَقاص» گویند.
[2]. منظور از اجرت المثل، یعنی مستأجر باید اجاره بهای متعارف امثال این نوع خانه را بپردازد.
