اگر برخی از شرایطی که در شرایط موجر و مستأجر، مال مورد اجاره، منفعت مورد نظر و شرایط اجرت بیان شد، وجود نداشته باشد، اجاره باطل است؛ برخی از موارد بطلان اجاره عبارت‌‌اند از:
 

1. اسباب بطلان در اجیر شدن

الف) متعلق اجاره کاری غیر قابل اجراست.

ب) فوت اجیر؛ مگر آنکه کار مورد نظر را به ذمّه گرفته بوده که در این صورت دین می‌شود. لذا پس از مرگ، از اموال او دینش اداء می‌شود.
 

2. اسباب بطلان اجاره دادن اشیا

الف) با فوت موجر یا مستأجر، اجاره باطل نمی‌‌شود؛ مگر آنکه ملکیت موجر نسبت به منفعت آن، محدود به زمان حیاتش باشد.

• مثال1: وصیّت شده که منفعت خانه‌‌ای برای حسن باشد، ولی تا زمانی‌‌که او زنده است. لذا اگر حسن خانه را اجاره دهد با مرگ او اجاره باطل می‌‌شود. مگر آنکه بعد از مرگ او افرادی که مالک منفعت می‌‌شوند، اجازه اجاره را بدهند.

• مثال2: بطن سابق⁽¹⁾ ملک موقوفه را اجاره داده‌اند، اما قبل از اتمام مدت اجاره فوت کرده‌‌اند، اما بطن لاحق اجازه اجاره را دادند؛ در این صورت اجاره باقی است. البته اگر متولی وقف، طبق مصلحت وقف و بطون لاحقه، موقوفه را اجاره داده، اجاره حتی با موت بطن سابق هم باقی است و اجازه بطن لاحقه لازم نیست.

ب) اگر شیء اجاره داده شده، به دلیل عذرهای عمومی، قابل استفاده نباشد، اجاره باطل است. اما اگر به خاطر بیماری مستأجر یا هر دلیلی که مربوط به مستأجر است، وی نتواند از شیء اجاره داده شده بهره‌‌مند شود، اجاره باقی است. (1645)

• مثال: اگر برای رفتن به جایی ماشینی اجاره شود و سپس برفی بیاید که نتوان آن مسیر را رفت، یا راه بسته شود، اجاره باطل می‌‌شود.

ج) تلف شدن شیء اجاره داده شده، به‌‌گونه‌‌ای که نتوان انتفاع مورد قرارداد را استیفاء نمود:

یک- قبل از قبض ← اجاره باطل است.

دو- بعد از قبض و قبل از آنکه انتفاعی از آن ببرد و فرقی نیست که قبل از زمان اجاره باشد یا بعد از آن ← اجاره باطل است.

توضیح: گاهی پیش از شروع مدت اجاره، مثلاً منزل مورد نظر تحویل داده می‌شود، اما پیش از شروع مدت اجاره خانه از بهره‌‌برداری ساقط می‌شود؛ باز اجاره باطل است.

سه- در اثنای بهره‌‌مندی از شیء مورد اجاره← اجاره در باقی مدت باطل است و مدت سپری شده همراه بهره‌‌مندی را با نسبت‌‌سنجی روی اجرت‌‌المسمی حساب می‌کنند.

• مثال1: اگر خانه به طور کامل ویران شود و از هر منفعتی ساقط گردد یا حیوان سواری تلف شود، اجاره باطل می‌‌شود.

• مثال2: خانه‌‌ای ماهی 100 هزار تومان، یک ساله اجاره شده، اما پس از 2 ماه به دلیل زلزله کلاً ویران شده است.  100×2 =200 هزار تومان  مستأجر فقط مبلغ 200 هزار تومان باید به موجر بدهد و اگر اضافه‌‌تر داده، می‌تواند پس بگیرد.